پهنه سکونت S به تفکيک زمينههاي فعاليت، از زيرپهنههاي متمايز تجاري، خدماتي، اداري و صنعتي و يا اختلاطي از اين فعاليتها در مقياس عملکردي محلي، ناحيه اي، منطقهاي، شهري و فراشهري تشکيل شده و عرصه اصلي استقرار و بارگذاري مناسب فعاليت، براي جلوگيري از تداخل نامناسب کاربري ها، ارتقاء کيفيت محيط شهري، و در جهت رونق فعاليتهاي سازگار با محيط زندگي ساکنين شهر تهران است. سكونت در پهنه فعاليت، با توجه به نظم عمومي فضاهاي كار و فعاليت، معطوف به تثبيت سكونت موجود در فضاهاي سنتي فعاليت (مانند بازار) و ساماندهي سكونت موجود در فضاهاي فعاليت به شيوه اي مناسب و توأمان، براي سرزنده ماندن شبانه روز فضاهاي فعاليت مدرن (مانند مراكز و پرديس هاي شهري) است.

عرصه هاي فعاليت در شهر تهران، با استفاده از محدودههاي مستعد توسعه و تبديل کاربري هاي، ناهم س نخ، نامناسب و ناسازگار با محيط شهري (مانند کاربريهاي نظامي، انبارهاي متروکه، صنايع مزاحم و ...) گسترش و توسعه يافته، و در عرصههاي خاص، مانند بافتهاي متراکم با دسترسيهاي ضعيف و استقرارهاي خطي و پراکنده، محدود شده است.

هفت پهنه با کد دو رقمي شامل؛ ،(S و 3 S2 ،S شامل سه پهنه اصلي با کد يک رقمي ( 1 ،(S) پهنه کلان فعاليت گستره ها و مراکز ،(S محورها و گسترههاي تجاري، اداري و خدمات ( 12 ،(S بازار (تجاري، خدماتي و فرهنگي) ( 11 ،(S صنعت ( 31 ،(S گسترهها و مراکز تجاري، اداري و خدمات (با غلبه فرهنگي) ( 22 ،(S تجاري، اداري و خدمات ( 21 است که با توجه به مقياس و نوع (S و بالاخره خدمات صنعتي و فني ( 33 (S گستره و محور کارگاهي - توليدي ( 32 عملکرد و عوامل مختلف کالبدي از جمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات، در ١٩ زيرپهنه با کد سه رقمي و به شرح جدول شماره ( ٢) طبقهبندي شدهاند. 

ضوابط و مقررات استفاده از اراضي در زيرپهنه هاي فعاليت، به قرار زير است:

اَرگان معماری دنیای اطلاعات معماری

3-2 عقبنشيني توده ساختمان و تورفتگي" در طبقه همکف با آزادسازي فضا براي تردد، تجمع و مکث عابرين پياده در محورهاي فعاليت زيرپهنه هاي S1 و S2 به ميزان حداقل ٣ متر الزامي است.بديهي است فضاي حاصل از عقب نشيني توده ساختماني، تحت مالکيت صاحب ملك بوده، و جزء تراکم و سطح اشغال محسوب نميگردد. ولي مالك مكلف است موجبات استفاده عمومي از اين فضاها را فراهم سازد.

تبصره: در مواردي که "عقبنشيني و تورفتگي" به دلايل فني به تشخيص شور اي معما ري منطقه، امکا نپ ذير نيست، صدور پروانه بدون عقبنشيني، بلا مانع است.

ايجاد پيلوت در جوار ،S در برخي از زيرپهنه هاي فعاليت ،(S) شامل 213 S212 ،S211 ،S123 ،S122 ،S و 121 S ايجاد پيلوت در جوار معبر اصلي ممنوع و حداکثر ارتفاع مفيد ساختمان در طبقه همکف و اول براي واحدهاي تجاري با نيم طبقه ، ٤ متر / ٦ متر و در زيرزمين، هم كف و طبقه اول (بدون نيم طبقه) براي واحدهاي تجاري حداكثر ٥ / حداكثر ٥

مجاز است. احداث نيم طبقه در واحدهاي تجاري در طبقات دوم به بالا ممنوع است.



٣: عملکرد، يا کاربري تجاري در اين پهنه، شامل کليه واحدهاي تجاري (مغازهها و صنوف)، فروشگاه هاي بزرگ، پاساژها، - ٤

دفاتر تجاري، شعب بانک ها، بنگاهها و شرکتهائي است، که طبق قانون تجارت و مشابه آن اداره مي گردند.

تبصره : شهرداري تهران مكلف به تعيين عملكردهاي مجاز به استقرار، در كليه زيرپهن ه هاي استفاده از اراضي، ظرف مدت دوسال است، تا پس از تصويب در مراجع ذيصلاح، مبناي استقرار فعاليت، در پهنه ها شود.

٣: در تمامي زير پهنه هاي فعاليت، در صورتي كه مساحت ملك به حد نصاب اندازه قطعه، نرسد، يا عرض گذر مجاور - ٥ آن كمتر از حداقل هاي پيش بيني شده در جدول شماره ( ٢) باشد، حداكثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، يك طبقه با تراکم متناظر، كاهش مي يابد. در صورتي كه ملكي، هم از لحاظ حداقل اندازه قطعه و هم از لحاظ عرض گذر، كمتر از حداقل هاي تعيين شده در جدول باشد، حداكثر تعداد طبقات، ٢ طبقه با تراکم متناظر، كاهش مي يابد، مشروط بر اين كه پس از كاهش طبقات، تعداد طبقات باقيمانده روي زمين در اراضي و املاک با وسعت احداث بنا در چارچوب ضوابط زيرپهنه مذكور، ،S ٣٠٠ مترمربع و بيشتر، كمتر از ٣ طبقه نباشد. در زيرپهنه 212 منوط به ارائه طرح توجيهي مربوطه و تأييد معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران است. در صورتي كه اندازه قطعه، كمتر از ٣٠٠ متر مرب ع باش د، ، S تبصره ( ١): در كليه زير پهنه هاي فعاليت، به استثناي زيرپهنه 124 احداث صرفًا يك طبقه براي فعاليت، با ٨٠ درصد سطح اشغا ل، پس از رعايت اصلاحي و با تامين پاركين گ و رعايت حقوق قطعات همجوار با تاييد شهرداري منطقه، مجاز است. در هرحال عرض گذر نبايد از ٦ متر كمتر باشد.


براي قطعات با وسعت ٣٠٠ تا ١٠٠٠ مترمربع، حداکثر طبقات ٩ طبقه و حداکثر تراکم ٤٢٠ ، S تبصره ( ٢): در زيرپهنههاي 121 درصد، با رعايت ساير ضوابط و مقررات زيرپهنه مذکور است. قطعات بين ٣٠٠ مترمربع تا حد نصاب مساحت قطع ه در زيرپهن ههاي مذکور ، S تبصره ( ٣): کاهش طبقات در زير پهنههاي 3 به گونهاي اعمال ميشود که تعداد طبقات دو طبقه با کاهش تراکم متناظر در سطح اشغال مجاز زيرپهنه است. به گونهاي اعمال ميشود که تعداد طبقات از ٢ طبقه کمتر نباشد. ، S تبصره ( ٤): کاهش طبقات در زيرپهنههاي ٣ به منظور ممانعت از تفكيك اراضي و املاك، در قطعاتي با وسعت سه ،(S و ( 2 (S ٣: در كليه زيرپهنه هاي فعاليت ( 1 -٦ برابر حداقل اندازه قطعه، يك طبقه تشويقي با تراکم متناظر و در قطعاتي با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، دو طبقه تشويقي با تراکم متناظر مجاز است. براي مواردي كه تعداد طبقات، ١٢ طبقه و بيشتر باشد،

منوط به تهيه طرح توجيهي و تصويب در کميسيون ماده پنج، است. با رعايت ضوابط مربوطه طبق جدول شماره ( ٢) و ، S و 211 S125 ،S ٣: احداث بناهاي بلندمرتبه، در زيرپهنه 121 -٧ حفظ سيما و منظر شهري، پس از تهيه و تصويب ضوابط طرح بلندمرتبه سازي در كميسيون ماده پنج شهر تهران و با ارائه گزارش توجيهي و نقشه هاي طرح اوليه و سه بعدي پروژه، پس از تائيد معاونت شهرسازي و معماري، بلامانع است.

تبصره : تا زمان تصويب ضوابط بلندمرتبه سازي ، احداث بناهاي بلند مرتبه ( ١٢ طبقه و بيشتر) در سطح شهر تهرا ن، به صورت موردي و صرفًا با تصويب کميسيون ماده پنج، مجاز است. نقشه هاي طرح تفصيلي، تهيه طرح هاي موضعي ويژه و تأمين فضاي سبز و باز ، S ٣: در كليه قطعات زيرپهنه 222 -٨ در حداقل ٥٠ درصد سطح زمين، الزامي است. احداث فضاهاي مسکوني پشتيبان صنعت (مهمان پذير، پانسيون، استراحتگاه ،S و 322 S ٣: در زيرپهنههاي 321 -٩ مخصوص کارکنان) مشروط به عدم دسترسي مستقل و در حد نياز مجموعه هاي صنعتي، حداكثر در دو طبقه مجاز است.


براي معدود پلاکهايي که از قبل مسکوني با پروانه و يا پايان كار ،( S) تبصره : صدور پروانه با کاربري مسکوني در پهنه بوده اند، در حد تراكم موجود (حقوق مكتسبه) مجاز است. براساس ،S ٣: نوع بهره برداري ، نحوه بارگذاري ، سطح اشغال و تعداد طبقات بناهاي بلندمرتبه در زيرپهنه 125 -١٠ ضوابط مصوب بلندمرتبه سازي در کميسيون ماده پنج شهر تهران و با ارائه گزارش توجيهي مربوطه به پيشنهاد شهرداري منطقه و تأييد معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران بلامانع خواهد بود. تا زمان تصويب ضوابط بلندمرتبه سازي ، احداث بناهاي بلند مرتبه ( ١٢ طبقه و بيشتر) در سطح شهر تهران به صورت موردي و صرفًا با تصويب کميسيون ماده پنج مجاز است. 


بر اساس طرح ويژه ، پس از اخذ موافقت هايS ٣: احداث بنا در قطعات تخصيص يافته به صنعت در پهنه 31 -١١ اصولي مربوطه از دستگاه هاي ذيربط (وزارت صنايع و سازمان حفاظت محيط زيست) و ضمن رعايت حداقل بيست درصد ( ٢٠ %) فضاي سبز و باز عمومي و تأييد معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران مجاز است. تخصيص ٢٠ درصد از عرصه هر پلاك به فضاي سبز الزامي است. ، S و ٣ S و 2 S تبصره : در كليه زيرپهنه هاي 12 و S حداكثر ١٠ متر و در زيرپهنه هاي 321 ،S و 332 S322 ،S ٣: ارتفاع مجاز ساخت و ساز در زيرپهنه هاي 312 -١٢ حداكثر ١٢ متر است. ،S331 قرار گرفتهاند، تدوين S و 212 S و 211 S125 ،S ٣: براي ساخت و ساز در کليه پلاکهايي که در زيرپهنه هاي 121 -١٣ طرح » و تصويب دستورالعمل طراحي شهري، توسط معاونت شهرسازي و معماري الزامي است. همچنين تهيه براي پلاك هايي با وسعت بيش از سه هزار مترمربع و فضاهاي پيراموني آن (حداقل در يك ،« توجيهي سه بعدي بلوك شهري)، با پيشنهاد اوليه شهرداري منطقه، و سپس تاييد و ابلاغ نهايي طرح توسط معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران، الزامي است.


٣: در كليه زيرپهنه هاي فعاليت، براي قطعات شمالي محورهاي شرقي - غربي که توده ساختماني آن ها در شما ِ ل -١٤ قطعه شکل گرفته، حياط و فضاي باز مجاور معبر مي بايد از بدنه يا جداره نرم و شفاف و رؤيت پذير (ديوار كوتاه با ارتفاع بين ٥٠ تا ٨٠ سانتيمتر همراه با نرده، مشجر و ...) برخوردار بوده و فاقد ديوار باشد.


٣: در كليه زيرپهنه هاي فعاليت كه داراي طرح هاي موضعي است، تفكيك اراضي و املاك تا زمان تهيه و تصويب -١٥ طرح ويژه مربوطه، ممنوع بوده و پس از آن نيز صرفًا در چارچوب ضوابط طرح موضعي مصوب است. همچنين تا زمان تهيه و تصويب طرح هاي مذكور، چنانچه مالك قطعه اي، تقاضاي پروانه مسكوني داشته باشد، در چارچوب قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد کاربري براي امر مسکن به شرکت هاي تعاوني مسکن و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي و آئين نامه اجرايي آن، در قطعات با مساحت کمتر از ٣٠٠ مترمربع صرفًا با سطح اشغال ٥٠ درصد و تراكم ساختماني ١٠٠ درصد در ٢ طبقه روي زيرزمين و حداکثر تا سقف ٢٠٠ مترمربع زيربناي مفيد و در ساير اراضي صرفًا با سطح اشغال ٤٠ درصد و تراكم ساختماني ١٢٠ درصد در ٣ طبقه روي زيرزمين و حداکثر تا سقف ٣٠٠ مترمربع زيربناي مفيد مجاز است.


٣: در كليه زيرپهنه هاي فعاليت، استفاده از حداكثر تراكم ساختماني مجاز، منوط به تأمين كليه پاركينگ هاي مورد نياز - ١٦ است. صدور پروانه و گواهي پايان کار ساختمان نيز، منوط به تامين پاركينگ در داخل و يا خارج از ملك است. ٣: شهرداري تهران در فرايند بازبيني طرح تفصيلي، ملزم به تعيين سهم و ساماندهي كم و كيف عملكردها و -١٧ ظرف مدت يكسال است. ،S و 2 S كاربري هاي خدماتي و اداري در زيرپهنه هاي 1 ٣: در تمامي زيرپهنه هاي فعاليت، تعداد طبقات و تراکم مجاز ساختماني، در جدول شماره ( ٢)، از اولين طبقه -١٨ فعاليت به بالا، محاسبه ميشود.